아파트 계약 전 반드시 확인할 12가지 체크리스트

아파트 계약은 한 번 도장을 찍으면 되돌리기 어렵습니다. 계약금만 날리는 데서 끝나지 않고, 권리관계 하자나 깡통전세로 보증금 전체를 잃을 수도 있습니다. 도장 찍기 전 아래 4단계를 반드시 점검하세요.

1단계 — 서류 확인

1. 등기부등본: 소유권자가 계약 상대와 일치하는지, 근저당·가압류·전세권이 있는지 확인. 계약일·잔금일 당일에 다시 발급해 변동을 점검하세요.
2. 건축물대장: 위반건축물 여부, 실제 용도와 일치하는지
3. 토지대장·지적도: 대지권 등기 여부
4. 관리비·공과금 미납 내역: 매도/임대인이 정리하고 인계하는지

권리관계의 핵심은 '근저당 + 보증금 ≤ 시세'인지입니다. 선순위 채권이 시세에 육박하면 깡통전세 위험이 큽니다.

2단계 — 현장 확인

1. 누수·곰팡이 흔적(특히 천장 모서리·발코니)
2. 창호·새시 상태와 결로
3. 보일러·온수기 연식
4. 천장·바닥 균열, 문·창 개폐 상태
5. 발코니 확장의 합법 여부(불법 확장은 추후 원상복구 책임)

3단계 — 돈 흐름 확인

1. 계약금·중도금·잔금 분할 일정과 금액
2. 잔금일 = 소유권 이전 등기일을 동일하게 맞추는 조치
3. 잔금은 반드시 등기부상 소유자 계좌로 송금

단계	통상 비중	핵심 주의점
계약금	10%	가계약금도 법적 효력, 신중히
중도금	40~60%	지급하면 계약 해제 어려워짐
잔금	30~50%	등기·열쇠 인수와 동시 진행

4단계 — 특약 작성

• 인테리어·옵션·붙박이장 등 포함 범위 명시
• 입주 청소·도배·하자 보수 책임 주체
• 잔금 전 근저당 말소 조건(전세라면 특히 중요)
• 매도인 사정으로 인한 위약·지연 시 배상 기준

한 장 체크리스트

• 등기부등본 소유자 = 계약 상대 ✓
• 선순위 근저당·전세권 합계 < 시세 ✓
• 위반건축물·불법 확장 없음 ✓
• 관리비·공과금 정산 인계 ✓
• 잔금일 = 등기 이전일 ✓
• 잔금은 소유자 계좌로 송금 ✓
• 특약에 근저당 말소·하자 책임 명시 ✓

분쟁이 가장 잦은 두 가지는 관리비 미납과 발코니 확장 합법성입니다. 잔금 직전 한 번 더 확인하세요. 계약 후 자금 계획은 DSR 계산기와 취득세 계산기로 미리 점검해 두면 안전합니다.