DSR·LTV·DTI 완벽 이해 — 2025 스트레스 DSR 3단계 반영

주담대를 받을 때 한도를 결정하는 건 결국 세 가지 비율, LTV·DTI·DSR입니다. 세 개를 모두 통과해야 하며, 그중 가장 빡빡한 값이 최종 한도가 됩니다.

LTV (Loan To Value)

집값(담보 가치) 대비 빌릴 수 있는 비율입니다.

• 비규제 지역: 통상 LTV 70%
• 생애최초: 80%까지 우대(단, 수도권·규제지역은 70%)
• 규제지역(투기과열 등): 50% 안팎으로 강화

집값 5억 원 × LTV 70% = 최대 3.5억 원이라는 식의 '상한선'을 정하는 개념입니다. 자세한 계산은 LTV 계산기에서 확인하세요.

DTI (Debt To Income)

연소득 대비 이번 주담대의 원리금 비율입니다. 보통 50~60% 한도가 적용되며, 신용대출 등은 이자만 반영합니다. DSR이 강화되면서 단독으로는 중요도가 낮아졌습니다.

DSR (Debt Service Ratio)

연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 합계 비율입니다. 주담대·신용대출·자동차할부·카드론까지 전부 더해서 계산합니다.

• 은행권: DSR 40%
• 제2금융권: DSR 50%

DSR이 사실상 한도를 결정하는 핵심 규제입니다. 신용대출이 많으면 주담대 한도가 그만큼 줄어듭니다.

스트레스 DSR 3단계 (2025.7~)

2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되었습니다. 미래 금리 상승 위험을 반영하려고 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리) 를 더해 한도를 산정합니다.

구분	스트레스 금리 적용
변동형 주담대	1.5% 전액 적용
5년 혼합형	1.5%의 80% 적용
주기형	1.5%의 40% 적용
순수 고정형	적용 안 함
지방(수도권 외)	한시적으로 0.75% 적용(완화)

핵심 요점 — 같은 소득·금리여도 고정금리·주기형을 선택하면 한도가 더 나옵니다. 변동형은 스트레스 금리를 100% 맞기 때문입니다. 한도가 빠듯하다면 금리 유형부터 점검하세요.

연소득별 한도 예시

연소득 1억 원, 신규 주담대만 있다고 가정한 단순 예시입니다(스트레스 DSR 3단계 변동형 기준).

연소득	변동형 대략 한도	고정형 대략 한도
6,000만 원	약 3.5억	약 3.9억
8,000만 원	약 4.7억	약 5.2억
1억 원	약 5.9억	약 6.5억

위 숫자는 만기 30년·기준금리 가정에 따른 대략적 추정입니다. 기존 대출·금리·만기에 따라 달라지니 DSR 계산기에서 내 조건으로 직접 계산하세요.

한도 늘리는 현실 전략

• 신용대출·카드론 먼저 정리: 기존 대출 원리금이 DSR을 먹습니다.
• 만기 늘리기: 30년 → 40년(보금자리·정책대출)으로 연 원리금을 낮추면 한도가 늘어납니다.
• 고정·주기형 선택: 스트레스 가산을 덜 맞아 한도가 더 나옵니다.
• 정책 대출 활용: 디딤돌·보금자리·신생아 특례는 별도 한도·금리가 적용됩니다. 정부 지원 대출 비교를 참고하세요.