전세 ↔ 월세 전환율, 손해 안 보고 갈아타는 법

전세를 월세로(또는 반대로) 바꿀 때 '얼마가 적정한가'를 가르는 숫자가 전월세 전환율입니다. 이 비율을 모르면 매달 수십만 원을 손해 볼 수 있습니다.

전월세 전환율 공식

월세 = (전세 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12

예) 전세 4억 → 보증금 1억 + 월세로 갈아타는 경우

차액 3억 × 전환율 5% ÷ 12 = 월 125만 원

반대로 월세 → 전세 환산은 다음과 같습니다.

전세 환산액 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

법정 상한과 시장 평균

구분	전환율 수준
법정 상한	기준금리 + 2% (2026년 기준 약 5%)
서울	4~5%
수도권	5~6%
지방	6~7%

핵심 요점 — 전환율은 낮을수록 세입자에게 유리합니다(같은 보증금 차액에 월세가 덜 붙음). 법정 상한을 넘는 월세 요구는 거부할 수 있습니다.

전세 vs 월세 손익 비교

• 차액 보증금을 굴려 얻을 수 있는 수익률 > 전환율이면 월세가 유리(돈을 따로 굴리는 게 이득)
• 반대면 전세 유지가 유리
• 예금금리가 3.5%인데 전환율이 5%라면, 월세로 빠지는 비용이 예금 이자보다 크므로 전세가 합리적

임대인·세입자 세금

• 임대인: 월세 수입은 종합소득세 대상(주택임대소득 연 2,000만 원 초과 시 종합과세, 이하 분리과세 선택 가능)
• 세입자: 월세 세액공제(총급여 8,000만 원 이하, 한도 1,000만 원의 15~17%)
• 보증금: 일정액 초과분에 대해 간주임대료 과세가 적용될 수 있음

갈아탈 때 체크 포인트

• 계약 갱신 시 전환율·증액 상한(5%) 을 함께 확인
• 보증금을 줄이고 월세로 바꿀 땐 보증금 반환 시점·방법을 특약에 명시
• 전세 유지 시 HUG 전세보증보험으로 보증금 사고에 대비
• 입주 후 세금은 취득세 가이드와 함께 챙기세요

내 조건의 전환 금액은 전월세 전환 계산기에서 직접 계산할 수 있습니다.