청약 처음부터 끝까지 — 통장·가점·1순위·신청 완벽 가이드

청약은 시세보다 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있는 가장 확실한 길입니다. 하지만 통장·자격·가점·공고 분석까지 단계마다 놓치기 쉬운 함정이 많습니다. 이 가이드는 청약을 처음 준비하는 분이 한 번에 전체 흐름을 잡을 수 있도록 단계별로 정리했습니다.

1. 청약통장 만들기

가장 먼저 주택청약종합저축에 가입해야 합니다. 시중은행 어디서나 한 명당 하나만 만들 수 있고, 매월 2만 원 ~ 50만 원 사이로 자유롭게 납입할 수 있습니다.

• 납입 인정 한도: 2024년 말 월 25만 원으로 상향되었습니다. 공공분양 순위를 결정하는 '저축 총액'에서 월 25만 원까지 인정됩니다.
• 금리: 가입 기간에 따라 연 2.0% ~ 3.1% 수준(변동).
• 소득공제: 무주택 세대주이고 총급여 7,000만 원 이하면 연 300만 원 한도 내 40% 소득공제(2024년 한도 상향).

핵심 요점 — 청약통장은 하루라도 빨리 만드는 게 유리합니다. 가입 기간 자체가 가점이 되고, 1순위 조건도 기간으로 따지기 때문입니다. 자녀 명의로도 미리 만들어 두는 분이 많습니다.

2. 1순위 자격 갖추기

같은 공고라도 지역과 주택 유형에 따라 1순위 조건이 다릅니다. 아래 표로 정리했습니다.

구분	가입 기간	납입 횟수	추가 조건
수도권(비규제)	1년 경과	12회 이상	—
비수도권(비규제)	6개월 경과	6회 이상	—
투기과열·청약과열지구	2년 경과	24회 이상	세대주 / 5년 내 당첨 이력 없음 / 무주택

• 민영주택은 가입 기간과 '예치금'(지역·면적별 기준 금액)을 함께 봅니다. 공고일 전날까지 예치금을 채워야 합니다.
• 국민주택(공공)은 가입 기간과 '납입 횟수·저축 총액'으로 순위를 가립니다.

3. 청약가점 84점 계산하기

청약가점은 무주택 기간(최대 32점) + 부양가족(최대 35점) + 청약통장 가입 기간(최대 17점) = 만점 84점으로 구성됩니다.

항목	만점	산정 방식
무주택 기간	32점	1년당 2점, 만 30세(혼인 시 혼인신고일)부터 기산
부양가족 수	35점	본인 제외, 1명당 5점 (배우자·직계존비속)
청약통장 가입 기간	17점	가입 6개월 미만 1점 ~ 15년 이상 17점

• 무주택 기간: 미혼이고 만 30세 미만이면 0점입니다. 분양권·입주권을 보유해도 유주택으로 봅니다.
• 부양가족: 직계존속(부모·조부모)은 공고일 기준 3년 이상 같은 주민등록에 등재돼 있어야 인정됩니다. 자녀는 만 30세 미만 미혼이어야 합니다.
• 통장 가입 기간: 15년 이상이면 만점 17점입니다.

가장 흔한 탈락 사유가 가점 오기재입니다. 부양가족 1명을 잘못 넣으면 부적격 처리되어 1년간 청약이 제한될 수 있습니다. 신청 전 청약가점 계산기로 본인 점수를 정확히 확인하세요.

4. 가점제 vs 추첨제

같은 단지여도 전용면적과 지역에 따라 가점제·추첨제 비율이 달라집니다.

• 투기과열지구 85㎡ 이하: 가점제 비중이 높아 점수 싸움입니다.
• 85㎡ 초과·비규제 지역: 추첨제 물량이 많아 가점이 낮아도 도전할 만합니다.
• 추첨제에도 무주택자 우선 배정이 적용되는 경우가 많으니 공고문을 확인하세요.

가점이 낮다면 추첨제 비중이 큰 단지나 특별공급을 함께 노리는 전략이 유효합니다.

5. 공고 확인 → 신청

• 모집공고일: 청약 조건이 확정되는 날입니다. 이날 기준으로 무주택·세대주·거주 요건을 모두 판단합니다.
• 거주지 요건: 해당 지역 의무 거주 기간(예: 서울 2년)을 채웠는지 확인하세요.
• 청약 일정: 특별공급 → 1순위(해당지역 → 기타지역) → 2순위 순으로 진행됩니다.
• 신청 채널: 한국부동산원 '청약홈'에서 공인인증서로 신청합니다.

진행 중인 공고와 분양 일정은 청약 공고 목록에서 한눈에 확인할 수 있습니다.

6. 당첨 후 계약·중도금·잔금

단계	비중(통상)	시점	메모
계약금	10~20%	당첨 후 2~3주 내	자기 자금 필요
중도금	60%	6회 분납	단지 알선 중도금 대출 활용
잔금	20~30%	입주 시	디딤돌·보금자리·주담대 본대출 전환

• 중도금 무이자/이자후불 조건은 단지마다 다릅니다. 분양 계약서 특약을 확인하세요.
• 잔금 시점에 갈아탈 본대출 한도는 DSR 계산기로 미리 점검하는 게 안전합니다.
• 중도금 대출 이자가 궁금하다면 중도금 계산기를 참고하세요.

7. 자주 하는 실수

• 분양권을 가진 상태에서 '무주택'으로 신청 → 부적격
• 직계존속 동거 기간(3년) 미달인데 부양가족에 포함 → 부적격
• 거주지 의무 기간 미달 상태로 해당지역 1순위 신청 → 탈락
• 공고일 이후 통장 예치금 입금 → 인정 안 됨

청약은 공고문이 곧 법입니다. 재당첨 제한·전매 제한·실거주 의무까지 모두 공고문에 명시돼 있으니, 신청 전 끝까지 정독하세요.